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在青浦区重固镇PPP新型城镇化项目中,中建八局与中建方程联合体作为社会资本方在项目公司中占股权70%,成为该项目的第一大股东。据悉,项目首期规划投入120亿元资金中,约90%的资金将用于动拆迁改造,该城镇化项目的总投入资金预估将不低于200亿元。项目采用一体授权、分期实施的模式,后续资金将主要由社会资本方承担。除了基本的投资收益外,这一看似并不“划算”的买卖,中建八局却极为看重,主动承担起项目建设和运营的重担,以此赢得项目主导地位。

中建重固镇新型城镇化项目工作组负责人在接受《上海国资》专访时表示,新型城镇化不是简单的造城运动,而是以人为本的社会系统工程,坚持“政府主导、市场化运作”,中建八局定位在政府和市场之间,做“城镇化+”领域的平台商和供应商,与政府共同做大城镇化蛋糕,实现区域价值最大化和绿色可持续发展。中建作为世界500强企业,将充分利用其全球化视野、未来城市发展理念及丰富的项目实践,集成国内外优秀供应链资源,通过策划、规划、投资、建设、运营一体化运作,推动以人为本、四化同步、生态文明、文化传承的新型城镇化建设,加快城乡统筹、产城融合的进程,最大化实现城镇化的价值增值和区域经济的可持续发展。重固镇新型城镇化PPP项目模式最大可能地保障市场化运营机制和灵活的决策体系,与单纯追求投资回报相比,打造品牌价值、开拓新业务模式、转型平台发展,是中建看重这一项目的关键因素。

青睐开放包容的地方政府

《上海国资》:为什么要选择投资青浦区重固镇新型城镇化这一项目？

中建八局:从投资回报来看,由于重固镇新型城镇化项目较为复杂,总体收益尚无法量化评估。首期规划投入的120亿元资金中,约90%的资金将用于动拆迁改造,这对于任何一个社会资本方来说都面临较大的压力。投资新型城镇化项目,我们更看重的是未来的品牌价值增值。

第一,从大环境来看,城镇化发展迎来天时地利人和之机,是未来发展和投资的一个风口。上海城市化率已达到90%,人均GDP已突破1.5万美元,按照世界城市发展规律,处于逆城市化发展阶段,城乡二元化十分鲜明,过去集中在主城区发展,郊区发展相对滞后。2015年上海市委2号文件业已提出推进城乡发展一体化的新课题。适应国家战略和上海市城镇化战略,是选择青浦区重固镇项目的外部因素。

第二,是中建八局战略转型的探索之举。中建八局作为建筑承包商和地产商,在面临房地产行业的严峻前景下,试图向纵深发展,向建筑商、地产商、投资商、运营商转型。

第三,重固镇没有什么显著特点,具有普遍性,今后更易为其他街镇所学习和借鉴。重固镇面积不大,仅20多平方公里,现全镇户籍人口1.6万,外来人口4万,没有什么特色大产业,经济实力在青浦区处于中等水平。

因此,为了实现战略转型,我们青睐更加开放包容的地方政府,给予充分的市场化运营机制和主动权,从参与城市规划修编、建设投资直至运营服务,打造中建八局的品牌价值和增值收益,为今后探索城镇化PPP项目“开模”。因此，位于上海未来战略发展区域却又处于社会经济发展洼地的青浦区重固镇是一个理想选择。

《上海国资》:为了实现战略转型,中建八局做了哪些努力？

中建八局:实际上,从2010年开始我们就在为战略转型做准备。五年时间里,中建在全国十多个城市试点,将过去简单的一级开发、旧改棚改、单个BT项目、BOT项目、城市规划、城市更新等工作逐渐集成在一起。其间,中国建筑实施了包括重庆黎香湖、长沙梅溪湖、河南郑州滨水新区、北京门头沟、淄博文昌湖、济南华山珑城、中新智慧城等城市综合开发项目,积累了丰富的项目实践经验。

目前中建八局的投资业务包括两大板块,一个是房地产投资,一个是综合类投资。其中综合类投资包括三类业务,第一类是政府大型基础设施PPP项目,包括基础设施和公建配套等经营性、准经营性、非经营性项目,一般采取“PPP+EPC+运营”的方式；第二类是政府成片区的新型城镇化综合开发项目；第三类是针对社会投资人的需求（主要是地产商和社会制造业）提供投贷结合的金融服务和交钥匙服务。

不同于单一项目运营方式,成片区的城镇化PPP项目综合开发对中建八局提出了更高的要求。不再是简单项目的叠加,而是存在较强的内在逻辑。在什么区域、有什么特质、发展的阶段、适宜的主力产业、上不上哪一个项目、先上哪一个项目,都需要根据城市发展、产业发展的前景做出整体规划和顶层设计,从城市的资源禀赋、人口和产业导入的可能性、土地价值提升的可能性等方面考虑城镇化建设。我们在政府和市场之间搭建平台,即“城镇化+”平台,形成“政府主导、市场化运作”的模式。

保证市场化运营机制

《上海国资》:为什么想要争取70%的股权地位？

中建八局:是为了保证市场化的运营机制。过去很多由政府主导的非市场化的城镇化项目,难以体现市场的力量,受政府换届及财力的影响,往往呈现政绩工程导向和“打补丁式”的发展,项目建设及运营也是由政府或其平台公司来承担,政府既是供应商也是采购商,缺乏市场效率。

我们努力争取到70%的股权比例,在前期城市规划中享有规划修编建议权；并且采用一体化授权给中建八局,在后期产业导入的过程中,根据具体引入的产业和项目开展具体合作,中建与政府方签订子协议,形成“合同包”,结合产业专项规划及现有的招商政策,针对每一个项目的资金投入、利益分成、激励机制等另行约定。

截至目前国内成功开展城镇化PPP项目的数量并不多,政府在与社会资本方合作的过程中如何开展长效合作机制,是我们一直思考的问题。PPP是一场“婚姻”,而不是一场“婚礼”,持久的合作和激励相容政策更为关键。

目前,中建八局与重固镇政府按照青浦区现有招商引资的激励政策,将首期120亿元的合同实行分阶段考核,例如前三年着力推进拆迁建设施工,后三年开展环境改善等工作。此外,我们成立了城镇化研究院,以求完善国内城镇化项目评估体系。如果未来可以根据产业结构、税收、土地增值情况、水体水质、污染天数等可衡量的绩效指标形成针对社会资本方的激励考核机制,将激发社会资本方参与PPP项目的热情。

《上海国资》:在重固镇城镇化PPP项目的招标中,中建八局拥有哪些优势？

中建八局:首先,品牌优势。作为世界500强成员之一,中建八局具备国际品牌实力和全球化理念。长期以来,中建八局在建筑承包和地产领域积累了丰富的经验。2015年,中建八局实现2300亿元新签合同额、1200亿元营业收入、40亿元利润,名列上海100强第12强,连续多年位列中国建筑业企业综合竞争力百强榜首。中建东孚地产公司作为中建八局的全资子公司,名列中国房地产开发企业50强第39位,品牌价值50强第32位。

其次,资本优势。城镇化需要巨额、长期、低成本的融资实力,中国建筑作为A股上市公司,拥有AAA级资信及行业企业最高的国际信用评级,与各大政策性银行以及国内外投行、保险公司等金融机构有着广泛的合作,授信充足,融资渠道多样。

第三,体制优势。作为大型央企,中国建筑的社会责任感和价值观与政府需求更加契合。中建八局前身是基建工程兵部队,数十年来铁军文化薪火相传,以优秀的服务意识和顽强的团队执行力著称于行业。

此外,作为全球最大的投资建设集团,母公司中国建筑拥有全产业链服务优势,包括规划设计、投资、建设、施工、运营服务,下属子公司包括8个工程局、6大设计院、3大海外上市公司,2015年中国建筑集团实现14200亿元合同额、8000亿元营业收入、400亿元利润,名列全球500强第37位。此次重固镇项目,中建八局除与国外知名机构合作（如AECOM、麦肯锡、罗兰贝格等）,还选择与国内知名的战略策划咨询机构合作,发挥中建“五位一体”的全产业链服务能力,为城镇化建设提供一站式解决方案。

城镇化注定是做未来趋势

《上海国资》:如何打造重固镇新型城镇化的产城融合？

中建八局:开展城镇化建设的关键是六个字,即“定位”“找魂”“造血”,这是新型城镇化的核心,解决产城融合和可持续发展的问题。首先,制定规划蓝图,避免野蛮生长、打补丁式的城镇化。其次,需要寻找“主力产业”和“次主力产业”,产城融合的城镇化绝不是简单的产业园区地产开发。

我们借鉴万达集团在商业地产的供应链管理,做平台商,依托品牌的支撑和强大的供应链资源,抓好主力店、次主力店的招商工作,吸引其他中小商户的集聚,最终用“租金不平衡战略”实现项目的整体资金平衡。

重固镇的主力产业目前定位是现代农业、文创产业、会展服务业、休闲度假业、养生养老业等多个引擎,我们称之为“引爆点”,例如上海有机谷、通波塘两岸开发、考古遗址公园、美丽河湖计划等,这些“引爆点”的建设,短期内可快速提升区域土地价值,减轻政府还款压力,而长期则通过产业导入、商业配套、基础设施配套、社会事业配套（如国际学校、医院、图书馆、博物馆等）及生态环境的打造进行价值提升,吸引高端产业落地,吸引高净值人士加盟,吸引都市人流前来旅游、休闲、消费等,最终依靠产业结构和人口结构的优化、税收的增长,完善城镇自我“造血”功能,打造可持续发展能力。

基于马斯洛需求理论的城市建设理论,城市发展已经发展到新阶段,如何顺势而为,从过去的衣食住行,向文化、旅游、养生、养老、教育等服务业转型和升级,需要精确定位城镇化的发展重点。城镇化注定是做未来趋势的、做价值增值的,这其中的市场空间无限广阔。

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